土地活用の種類と特徴　オフィスビル・商業ビル経営

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土地活用の種類と特徴

オフィスビル・商業ビル経営について

オフィスビルで高収入を狙う

居住用物件とは異なる設備や仕様

建物を建てて賃貸する、という意味では、アパートやマンションのような「居住用物件」と同じです。しかし、オフィスビルと居住用物件では、設備や仕様に違いがあり、建築コストや賃料収入、管理費などのランニングコストも違ってきます。

居住用物件と比較して・・・: ・業務上、必要となるので ⇒　ＯＡ環境の整備が必要; ・電気の使用量が多いので ⇒　特別な電気容量設備が必要; ・車での移動や来訪があるので ⇒　駐車場が必要; ・重要性の高い情報が扱われるので ⇒　防犯・セキュリティ設備が必要; ・居室外にトイレや給湯室を設置するので ⇒　充実した水回りを完備する必要

一般的に、オフィスビルのほうがアパート・マンションよりコストは高くなります。その分、受け取る賃料も高くなるのが一般的です。

オフィスビル・商業ビル経営のメリット・デメリット

オフィスビル・商業ビル経営のメリットとは？

居住用物件より高い賃料

オフィスビルとしての賃料は、アパートやマンションの家賃を大きく上回るのが一般的です

税制上の優遇措置あり

アパート・マンションを建築した場合と同様の優遇措置があります。

■相続税対策：節税効果: 相続税評価において、オフィスビル用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がります。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになりますが、これは建築コストの6割前後になります。その差額分､節税が図れます。

■相続税対策：納税資金確保: 賃料収入を蓄積することにより、相続が発生した場合の「納税資金」を確保することができます。蓄積された納税資金も相続財産ですので、相続税そのものは増えていきますが、納税の「しやすさ」は大幅に高まります。

■所得税の節税: 経営開始当初は、損益収支が赤字になることが多いです。この赤字は他の所得と通算できますので、結果、課税所得が少なくなります。もちろん、「税金が減っても損失が発生しては意味がない」のですが、「減価償却費」によって損失が出た場合は、実際の現金収支はプラスとなっており、純粋な「節税」となります。

立地の要件が緩和される

アパート・マンションの場合、周辺環境や土地の形状などで厳しい要件があります。例えば、接道部分が短い土地には建てられなかったり、採光のための窓が必要であったりということが建築基準法で規定されており、また、周辺がにぎやかな商業地域である場合などは、入居者が集まらないこともあります。オフィスビルの場合、建築基準法の要件も緩く、周辺環境の影響も少ないので、立地の制約は緩和されます。

駐車場経営のメリット・デメリット

オフィスビル・商業ビル経営のデメリットとは？

居住用物件より高い建築コスト

ＯＡ環境の整備や電気容量設備など、アパートやマンションより充実した設備や仕様が必要ですので、建築コストもその分高くなります。

「住宅」としての税制上のメリットがない

アパートやマンションの場合、「住宅用地」として固定資産税・都市計画税の軽減が受けられましたが、オフィスビルは住宅ではないので、こういった軽減措置はありません。

経営リスクの高さ

借主が決まらない、あるいは借主が退去してしまうといった「空室リスク」は高いです。。

■景気の影響を受ける: 企業の業績が低迷し、縮小や倒産が起こると、その企業は退去します。当然賃料収入は途絶えます。景気や企業業績といった、外部的影響を受ける分、安定性に欠けます。

■退去のインパクトが大きい: アパートやマンションは、各部屋ごとに入居者がおり、別個の契約を結んでいます。例えば10室あるうちの1室が空いたとしても、影響は「10分の1」です。しかしオフィスビルの場合、一つの企業がたくさんの部屋を使うことがあります。10室あっても、契約している企業は2～3社、場合によっては1社だけ、ということもあるでしょう。退去された場合失う賃料収入はそれだけ大きくなります。

構造的に高まる「空室圧力」

近年の経済情勢を反映し、オフィスビル運営は厳しくなっています。企業の倒産や縮小によって空室が増え、賃料水準は下落、地域によってはオフィス賃料が居住用の家賃を下回る「レント・ギャップ」さえ生じています。 2005年後半になり、空室率は「下げ止まった」感も出てきました。しかし将来を見渡すと、空室が発生する「構造的圧力」が存在します。

■大型ビルとの競争: 六本木ヒルズ、汐留シティーセンター、品川グランドコモンズなど、規模の大きいオフィスビルが2003年に相次いで建てられました。都心部の地価が下がったことや、企業が使っていた用地が市場に出ることで、このような大規模開発によるビル建築が可能になりました。今後もこの傾向は続く可能性があり、中小ビルの競争力は相対的に低下するおそれがあります。